Accession à la propriété : les Français musulmans à la recherche de solutions alternatives

Si, en grande majorité, les musulmans Français souhaitent devenir propriétaires, ces derniers s'interrogent sur les moyens financiers mis à leur disposition. Ces moyens devant bien entendu respecter certaines règles en islam, dont la prohibition du riba, assimilable à l’usure et l’intérêt bancaire en général. "La question principale réside dans le mode de financement", estime donc Hakim , responsable de la commission immobilière au sein de l'Association d'innovation pour le développement économique et immobilier (AIDIMM), et "il est difficile de trouver un financement qui soit différent du crédit classique, même quand on offre toutes les garanties de solvabilité".

Mais si, aujourd'hui, "il n'y a pas de solution miracle", comme le dit Hakim, "des solutions ont été initiées par le gouvernement précédent, à l'époque où Gilles de Robein était ministre du Logement. Une étude avait été demandée à l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) afin de trouver des solutions alternatives d'accession à la propriété."

"Parmi les solutions mises en avant, il y avait la SCI Berke-Sadoun, qui correspond à une société civile immobilière dans laquelle le locataire prend participation au capital et rachète au bailleur HLM(associé initialement majoritaire de la SCI), les parts correspondant à son appartement ou sa maison", précise Hakim , tandis que la seconde solution, la location-accession, "s'appuie sur le régime d'une loi de juillet 1984. Là, l'accédant est locataire un certain nombre d'années et on lui propose le bien avec une valeur d'option qui est définie au préalable."

Transmises à Gilles de Robien, ces deux propositions ont abouti, quelques mois plus tard à des premières lois sous forme d'arrêtés qui ont été publiés, et qui venaient répondre aux problèmes de garantie que rencontraient les sociétés HLM, puis un peu plus tard en 2004 à la création d’un nouveau type de prêt pour le logement : le PSLA.

"Il y a eu donc la naissance du Prêt social location-accession (PSLA)", souligne Hakim , qui précise qu'avec cette solution, "le gouvernement donne un prêt conventionné qui va permettre au promoteur, ou directement au bailleur HLM, de construire des résidences qui vont être proposées en location avec une option d'achat. Aujourd'hui, on a des biens qui sont proposés, un peu partout en France, pas beaucoup en Ile-de-France, où l'accédent peut louer un certain nombre d'années, en général cette phase locative dure 4 ans pour des raisons fiscales, une durée au terme de laquelle le locataire peut lever l'option d'achat."

Mais pour le responsable de la commission immobilière d'AIDIMM, "cette solution comporte un obstacle majeur : la levée d'option se fait avec quel argent ?" Car dans la formule PSLA, comme il y a un prêt conventionné entre la banque, qui a signé la convention avec l'Etat, et le bailleur HLM, ce qui se passe après c'est qu'on propose un transfert de prêt du bailleur HLM vers le locataire", nous explique-t-il.

Donc si on propose une formule aux musulmans, il faudrait qu'elle permette dans la durée de la phase locative, de constituer l'épargne nécessaire à la levée d'option avec les fonds propres du ménage en location. Or, pour Hakim Hakim, "quatre ans, c'est trop court, il faudrait des durées d’au moins 9 ans, le cadre réglementaire le permet", même s'il estime que " la possibilité de levée l’option en fonds propres serait plus réaliste en province qu'en région parisienne". Ainsi, "une maison qui coûte 135 000 euros, au départ dans la région de Rouen par exemple, après une phase locative de 4 ans et une décote sur la valeur du bien, il y a une valeur d'option qui peut descendre à 80 000 euros. On peut imaginer qu'il y ait des familles primo-accédantes qui aient des plans d’épargne logement déjà bien remplis, ou des investissements sous forme de parts de SCI ou d'actions en Bourse, voire qu'ils touchent un héritage, qui leur permette de lever l'option avec leurs fonds propres", assure-t-il.

"Ce qui est dommage c'est qu'on ne puisse pas lever l'option avec une SCI familiale, en jouant sur la solidarité entre ascendants et descendants", regrette Hakim, qui précise que "cette loi a très peu servi depuis 1984", puisqu'"elle servait uniquement à des promoteurs qui n'arrivaient pas à vendre des rez-de-chaussée et qui les proposaient en location-accession pour quelques années. Aujourd'hui, étant donné le marché tendu que connaît l’immobilier, on vend des rez-de-chaussée facilement, même quand ils sont très mal situés. Donc cette loi a été très peu utilisée, avant que le PSLA impulsé par Jean-Louis Borloo ne la dépoussière."

Cette formule est sans équivoque très proche de la formule de finance islamique « Ijara » si elle était déployée à plus grande échelle par les sociétés HLM, avec quelques aménagements sur la durée et la formulation du contrat (pour bien séparer le contrat de vente de celui de location), elle ferait le bonheur de beaucoup de ménages musulmans résignés à contre cœur à rester locataires en barres HLM même quand leur revenu leur permettrait de bénéficier d’un crédit à intérêt.

Par contre, l'idée de SCI Berke-Sadoun, du nom des deux personnalités qui l’avaient proposée comme une alternative au crédit, a fait son chemin et elle a été reformulée et transposée en loi par la ministre actuelle du Logement Christine Boutin. Cela a donné lieu à la création d'"une nouvelle SCI d'accession progressive à la propriété (SCIAP) dans le cadre de la loi de l’ENL (Engagement national pour le logement) du 13 juillet 2006 portée par Jean-Louis Borloo. On attend désormais les arrêtés pour lui donner une forme concrète. Cette SCI est exactement l’implémentation du modèle d’accession basé sur la musharaka mutanaqissa, ou participation dégressive, qui est utilisée en finance islamique.

"Il n'y a à ma connaissance pas de SCIAP (SCI d'accession progressive à la propriété) qui aurait été créée à ce jour", souligne Hakim pour qui "bien entendu pour ne pas refaire les erreurs de grande barres HLM qu'on veut revendre après aux locataires qui ne souhaitent pas les acheter, ce sera certainement de petites résidences ou des pavillons."

Mais existe-t-il une demande réelle de la part des musulmans Français d'accéder à la propriété ? Si oui, qui sont ceux qui souhaitent devenir propriétaires ?

Pour Hakim, "la grande majorité, puisque la plupart des musulmans issus de l'immigration en France sont locataires." Et ce dernier de rappeler que "la première génération d'immigrés ne souhaitait pas accéder à la propriété parce qu'il y avait l'idée de retour. Ils ont donc essentiellement une résidence secondaire au pays d'origine, qu'ils n'utilisent que très rarement d'ailleurs. Les enfants n'entendant pas aller habiter dans les pays d'origines, il y a une réelle volonté d'accéder à la propriété dans leur pays qui est la France, pour d’abord répondre à l’exigence d’un meilleur environnement éducatif pour les enfants et puis la recherche d’un confort de vie auquel aspire la nouvelle classe moyenne issue de l’immigration constituée surtout de cadres et de commerçants."

Et selon lui, "c'est sans aucun doute plus de 90% de la population musulmane locataire en France qui souhaite accéder à la propriété."

Avec un objectif fixé à 70 % de propriétaires chez les ménages modestes, alors qu'ils sont 56 % actuellement, Christine Boutin a lancé mardi 15 avril son projet de "Maison pour 15 euros par jour". L'idée avait également été lancée par Jean-Louis Borloo en 2005 d'une "Maison à 100 000 euros", un projet qui a abouti à l'échec. En 2008, soit trois ans après le lancement de l'opération, seulement 800 maisons sont en chantier, et à 120 000 euros !

"Il faut se méfier des slogans de cette nature", prévient Hakim, "parce qu'il est pratiquement impossible d’offrir un projet d’accession à un coût unique pour des configurations différentes. Cela va dépendre du lieu (en centre ville ou en périphérie, en agglomération ou en raz campagne), et du type de maison."

Selon lui, "la maison à 100 000 euros était réaliste en province mais en faisant abstraction du coût d’acquisition du foncier" et "donc uniquement dans certains endroits loin des grandes agglomérations, à partir du moment où l'achat du foncier est ramené après l'achat de la maison, et à condition que cela se fasse dans le cadre de lotissements communaux, seule garantie pour éviter la spéculation des particuliers et des aménageurs fonciers sur le prix des terrains."

"Je pense qu'il y a beaucoup de choses à faire en province autour des grandes villes comme Nancy, Lyon, Lille où le foncier reste encore abordable aux ménages modestes, estime-t-il, et puis éventuellement les adapter quand l'Etat aura libéré d'autres terrains dans la région parisienne, comme il est en train de le faire. Des administrations comme le ministère de la Défense ou encore Réseau ferré de France (RFF), ont certainement encore des terrains qui seront peut-être récupérés dans le but de faire de l'accession à la propriété."

"En définitive, quand on juge ces solutions après coup, on s'aperçoit que c'est très infime par rapport à la demande. Je dirais que c'est plus des effets d’annonce pour donner de l’espoir et le sentiment que les politiques s’occupent de la question. Mais on est très loin d’avoir résolu la problématique de l’accession en France".

Pour y arriver il faut que ces solutions soient transformées en produits conventionnels portés par tous les acteurs économiques et pas uniquement par les acteurs publics comme le PSLA et la SCIAP qui sont réservés exclusivement aux sociétés HLM. "

Les banques, en France, pourraient-elles en arriver à proposer des produits respectant les principes islamiques, comme c'est le cas en Grande-Bretagne par exemple ? Pour Hakim, le monde de la finance français connaît parfaitement la finance islamique "quand il s'agit du Moyen-Orient, autrement dit quand il s'agit de faire fructifier l’argent issu des pétrodollars des riches musulmans. Mais quand il s'agit de cibler des produits pour la communauté musulmane de France, des produits de détails, là c'est un sujet tabou, parce que la banque doit faire face à une problématique qui est : comment faire des produits de finance islamique tout en n'ayant pas un retour négatif de leur clientèle déjà acquise, pas constituée que de musulmans bien entendu, et qui pourrait y voir une marque de communautarisme."

"Il faut dire aussi que les financiers Français ne sont pas très visionnaires sur ce plan là. C'est plutôt le monde anglo-saxon qui est précurseur sur ce sujet. La plupart des banques en France s’y intéressent en sourdine depuis quelques années en laissant à l’autre les frais d’une première initiative. En effet la validité juridique et fiscale de produits de finance islamique souvent basés sur deux transferts de propriété oblige à supporter le coût d’une double taxation (2TVA ou deux frais d’actes notariés). L'idée c'est de dire 'on laisse quelqu'un lancer, et si l'expérience remporte un succès, éventuellement on suivra après'. C'est donc une vision pragmatique, voire frileuse qu’adoptent nos banques aujourd’hui, qui pourrait néanmoins changer si la pression de la demande se faisait de plus en plus forte et si des formules génériques fiscalement optimisées et estampillées plus finance éthique qu’islamique étaient trouvées", conclut-il.