Sur le vif
Le secteur du crédit immobilier islamique est très actif dans près de 40 Etats des Etats-Unis. Quoique fonctionnant sur un modèle financier sans intérêts, les institutions islamiques de financement des acquisitions immobilières sont en tout compatibles avec le capitalisme moderne, au même titre que les institutions financières classiques.
Il existe pourtant certaines différences.
Le modèle islamique repose sur le principe selon lequel l’action de prêter est un acte charitable et non commercial, et que la dette ne peut donc être exploitée pour un profit.
Au contraire, la finance islamique s’inspire d’un modèle participatif qui vise à faire entrer toutes les parties dans un partenariat où chacun partage les risques et les bénéfices, sans garantie de profits.
En interdisant la perception d’intérêts, l’islam interdit aussi en fait le “désintérêt”, puisque les partenaires sont incités à pratiquer une gestion active, doublée de transparence, de responsabilité et d’un contrôle concerté.
Dans le crédit islamique aux ménages, la banque et son client-partenaire acquièrent conjointement un bien immobilier en tant que co-investisseurs. Là où les banques traditionnelles profitent des intérêts, les sociétés de financement immobilier islamiques trouvent leurs bénéfices dans les accords de copropriété aux termes desquels la société de crédit reçoit de son client-partenaire un loyer proportionnel à sa mise de fonds.
En règle générale, ces remboursements sous forme de “loyer plus amortissement” sont égaux à ce que seraient des remboursements sous forme d’”interêt et principal” . Lorsque le client-partenaire accède à la pleine propriété de sa maison, les remboursements locatifs à la banque prennent fin.
Dans la mesure où le crédit immobilier islamique s’adresse à des primo-acquéreurs qui, pour des raisons de conscience ou financières ne peuvent envisager des hypothèques traditionnelles avec intérêts, cette formule continue de s’étendre et de prospérer à mesure que les banques islamiques déploient leurs services sur le marché américain, même en cette époque de crise économique et de contraction du marché du travail.
Les trois principales sociétés de crédit immobilier islamique (la Devon Bank à Chicago, Guidance Residential en Virginie et University Bank dans le Michigan) font savoir qu’elles ont “substantiellement accru” leurs activités au cours des deux premiers mois de 2009 par rapport à la même période de 2008. La Devon Bank signale que son volume d’affaires pour cette même période a quasiment doublé.
Conforme au principe de partenariat et de partage du risque, le crédit immobilier islamique est plus intéressant pour l’acquéreur américain parce qu’il est fondé sur des contrats sans recours. Cela signifie que le créancier ne peut exiger de son débiteur, en cas de défaut de paiement, une somme supérieure à la valeur réelle de son bien. S’il est vrai que, dans certains états, le droit des hypothèque traditionnel respecte bien ce principe, il n’en va pas de même ailleurs où, même si la valeur du bien tombe au dessous du montant financé, la société de crédit peut exiger le remboursement de la totalité de la dette. Dans le financement islamique, le créancier ne peut exercer aucun recours au titre des autres biens de son débiteur.
Les sociétés de crédit immobilier islamiques se montrent aussi plus enclines à restructurer la dette de leur client qu’à les mettre en défaut de paiement. Ainsi, les trois principales institutions de crédit islamiques affichent un taux d’impayés de moitié inférieur à celui des crédits hypothécaires classiques.
Certes, ce secteur de crédit (estimé à moins d’un milliard de dollars par an pour chacune des trois grandes institutions américaines) reste encore modeste. Mais avec son moindre taux de mises en demeure, accompagné d’une volonté de restructurer les prêts, il donne un bon exemple de ce que peut être une philosophie de partenariat responsable et de responsabilité partagée.
Le temps est peut-être venu d’un retour à des valeurs éthiques et religieuse dans la pratique bancaire en générale et dans le crédit immobilier en particulier. En 2009, alors que le monde entier cherche des solutions à la crise financière qui l’accable, le but de la finance islamique, comme celui de tout commerce florissant, doit être de faire des affaires en partageant son savoir-faire avec d’autres.
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Auteur : Yusuf Talal DeLorenzo.
Yusuf Talal DeLorenzo est responsable de la charia auprès de la société américaine Shariah Capital Inc.
Source : Service de presse de Common (CGNews), 8 mai 2009.
Il existe pourtant certaines différences.
Le modèle islamique repose sur le principe selon lequel l’action de prêter est un acte charitable et non commercial, et que la dette ne peut donc être exploitée pour un profit.
Au contraire, la finance islamique s’inspire d’un modèle participatif qui vise à faire entrer toutes les parties dans un partenariat où chacun partage les risques et les bénéfices, sans garantie de profits.
En interdisant la perception d’intérêts, l’islam interdit aussi en fait le “désintérêt”, puisque les partenaires sont incités à pratiquer une gestion active, doublée de transparence, de responsabilité et d’un contrôle concerté.
Dans le crédit islamique aux ménages, la banque et son client-partenaire acquièrent conjointement un bien immobilier en tant que co-investisseurs. Là où les banques traditionnelles profitent des intérêts, les sociétés de financement immobilier islamiques trouvent leurs bénéfices dans les accords de copropriété aux termes desquels la société de crédit reçoit de son client-partenaire un loyer proportionnel à sa mise de fonds.
En règle générale, ces remboursements sous forme de “loyer plus amortissement” sont égaux à ce que seraient des remboursements sous forme d’”interêt et principal” . Lorsque le client-partenaire accède à la pleine propriété de sa maison, les remboursements locatifs à la banque prennent fin.
Dans la mesure où le crédit immobilier islamique s’adresse à des primo-acquéreurs qui, pour des raisons de conscience ou financières ne peuvent envisager des hypothèques traditionnelles avec intérêts, cette formule continue de s’étendre et de prospérer à mesure que les banques islamiques déploient leurs services sur le marché américain, même en cette époque de crise économique et de contraction du marché du travail.
Les trois principales sociétés de crédit immobilier islamique (la Devon Bank à Chicago, Guidance Residential en Virginie et University Bank dans le Michigan) font savoir qu’elles ont “substantiellement accru” leurs activités au cours des deux premiers mois de 2009 par rapport à la même période de 2008. La Devon Bank signale que son volume d’affaires pour cette même période a quasiment doublé.
Conforme au principe de partenariat et de partage du risque, le crédit immobilier islamique est plus intéressant pour l’acquéreur américain parce qu’il est fondé sur des contrats sans recours. Cela signifie que le créancier ne peut exiger de son débiteur, en cas de défaut de paiement, une somme supérieure à la valeur réelle de son bien. S’il est vrai que, dans certains états, le droit des hypothèque traditionnel respecte bien ce principe, il n’en va pas de même ailleurs où, même si la valeur du bien tombe au dessous du montant financé, la société de crédit peut exiger le remboursement de la totalité de la dette. Dans le financement islamique, le créancier ne peut exercer aucun recours au titre des autres biens de son débiteur.
Les sociétés de crédit immobilier islamiques se montrent aussi plus enclines à restructurer la dette de leur client qu’à les mettre en défaut de paiement. Ainsi, les trois principales institutions de crédit islamiques affichent un taux d’impayés de moitié inférieur à celui des crédits hypothécaires classiques.
Certes, ce secteur de crédit (estimé à moins d’un milliard de dollars par an pour chacune des trois grandes institutions américaines) reste encore modeste. Mais avec son moindre taux de mises en demeure, accompagné d’une volonté de restructurer les prêts, il donne un bon exemple de ce que peut être une philosophie de partenariat responsable et de responsabilité partagée.
Le temps est peut-être venu d’un retour à des valeurs éthiques et religieuse dans la pratique bancaire en générale et dans le crédit immobilier en particulier. En 2009, alors que le monde entier cherche des solutions à la crise financière qui l’accable, le but de la finance islamique, comme celui de tout commerce florissant, doit être de faire des affaires en partageant son savoir-faire avec d’autres.
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Auteur : Yusuf Talal DeLorenzo.
Yusuf Talal DeLorenzo est responsable de la charia auprès de la société américaine Shariah Capital Inc.
Source : Service de presse de Common (CGNews), 8 mai 2009.
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